La LOE fija tres plazos de responsabilidad por daños materiales en el edificio: un año para defectos de ejecución en acabados, tres años para defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para daños estructurales. Cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde que se subsanan las reservas, y la acción para reclamar prescribe a los dos años de producirse el daño.
Los tres plazos de la LOE y qué cubre cada uno
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece la responsabilidad civil de los agentes de la edificación frente a los propietarios y terceros adquirentes por los daños materiales que aparezcan en el edificio dentro de unos plazos. Los agentes son todas las personas que intervienen en el proceso: promotor, proyectista, constructor, dirección facultativa, entre otros. Cada plazo cubre un tipo de defecto distinto:
| Plazo | Qué daños cubre | Quién responde |
|---|---|---|
| Un año | Daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. | El constructor. |
| Tres años | Daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que hagan incumplir los requisitos de habitabilidad. | Los agentes a quienes sea imputable el defecto. |
| Diez años | Daños por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad. | Los agentes a quienes sea imputable el defecto. |
Cómo distinguir un defecto de acabado, de habitabilidad o estructural
El plazo de un año se refiere a elementos de terminación o acabado: pinturas, alicatados, rodapiés, ajuste de carpinterías y defectos similares de ejecución. La ley atribuye este plazo al constructor, porque se trata de cómo se ha ejecutado, no de cómo se ha proyectado, aunque frente al comprador el promotor responde también de forma solidaria.
El plazo de tres años se vincula a los requisitos de habitabilidad que define la propia LOE: higiene, salud y protección del medio ambiente, que incluye la salubridad y la estanqueidad del interior; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; y otros aspectos funcionales. Una filtración por la cubierta, un aislamiento acústico insuficiente o una instalación de saneamiento que no evacua pueden entrar aquí.
El plazo de diez años se reserva para los daños que afectan a la estructura y comprometen directamente su resistencia o su estabilidad. Una fisura en un tabique no es, por sí misma, un daño estructural; si su origen es un asiento de la cimentación, la valoración puede ser otra. Clasificar un defecto exige casi siempre un análisis técnico del origen, no solo de lo que se ve.
Desde cuándo cuentan los plazos y cuándo prescribe la acción
Los plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o, si las hubo, desde la subsanación de estas. La LOE añade que el cómputo empieza en la fecha en que se firma el acta de recepción o en la que se entiende producida de forma tácita.
Dentro del plazo tiene que aparecer el daño. Una vez producido, el propietario dispone de dos años para ejercer la acción y exigir la responsabilidad. Son dos cuentas distintas: un daño estructural que aparece en el noveno año sigue pudiendo reclamarse durante los dos años siguientes.
Estos plazos no eliminan otras vías. La LOE aclara que la responsabilidad que regula se entiende sin perjuicio de las responsabilidades contractuales de los agentes y de las que alcanzan al vendedor frente al comprador según el contrato de compraventa y la legislación civil.
Quién responde: responsabilidad individual y solidaria
La regla general es que cada agente responde de forma personal e individualizada, por sus propios actos u omisiones y por los de las personas de las que deba responder. Cuando no se puede individualizar la causa o hay concurrencia de culpas sin poder precisar cuánto aportó cada uno, la responsabilidad es solidaria, es decir, se puede reclamar el total a cualquiera de ellos.
Además, el promotor responde siempre solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción. Para el comprador, el promotor es así el interlocutor principal.
Algunas reglas concretan el reparto:
- El constructor responde de los daños causados por la actuación del jefe de obra y de quienes dependan de él, de los trabajos subcontratados y de los productos de construcción que haya adquirido o aceptado.
- Si el proyecto se contrató con varios proyectistas, responden solidariamente.
- El director de obra y el director de ejecución que firman el certificado final de obra responden de su veracidad y exactitud.
- Nadie responde si se prueba que el daño se debe a caso fortuito, fuerza mayor, acto de un tercero o al propio perjudicado.
Seguros y garantías asociados a cada plazo
La LOE toma como referencia tres garantías, una para cada plazo, que pueden adoptar la forma de seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera. Para el plazo de un año, la garantía puede sustituirse por una retención del promotor sobre el importe de la ejecución material.
La única que la ley declara exigible de forma general es la de diez años, para edificios cuyo destino principal sea la vivienda; es el conocido seguro decenal. Hay excepciones, como la del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, que tiene reglas específicas si la vende antes de que acabe el plazo. Las garantías de uno y tres años pueden hacerse obligatorias por vía reglamentaria, por lo que conviene comprobar en cada momento qué exige la normativa vigente.
Que no exista un seguro obligatorio para los plazos de uno y tres años no elimina la responsabilidad: los agentes siguen respondiendo durante esos plazos, aunque la reclamación no esté necesariamente cubierta por un seguro.
Ejemplo práctico (ilustrativo)
Un edificio de viviendas se recibe con reservas, que se subsanan y se recogen en un acta aparte dos meses después. La promotora toma la fecha de esa segunda acta como inicio de los plazos.
En el primer año, varios propietarios comunican puertas de paso que no cierran bien y juntas de alicatado agrietadas. Se tratan como defectos de acabado y la constructora los repara.
En el segundo año aparece una humedad en un dormitorio bajo la cubierta. El análisis técnico atribuye el problema a un solape mal ejecutado de la impermeabilización, que afecta a la estanqueidad. Se trata dentro del plazo de tres años y se determina qué agente debe responder.
Lista de comprobación para gestionar los plazos de garantía
- Fecha de inicio de los plazos identificada: recepción sin reservas o subsanación.
- Acta de recepción y, en su caso, acta de subsanación archivadas.
- Seguro decenal contratado cuando el edificio es de vivienda.
- Cada aviso clasificado provisionalmente como acabado, habitabilidad o estructura.
- Análisis técnico del origen en los casos dudosos.
- Agente responsable identificado antes de reparar.
- Fecha en que aparece cada daño registrada para el cómputo de la prescripción.
- Reparaciones documentadas con fotos y conformidad del propietario.
Preguntas frecuentes
¿Las garantías de la LOE se aplican también a una reforma?
La LOE se aplica a las obras de edificación incluidas en su ámbito, que abarca la obra nueva y determinadas intervenciones en edificios existentes. Si una reforma concreta está o no incluida depende de su alcance, por lo que hay que revisarlo caso por caso con la ley y con el técnico de la obra.
¿Puede el contrato reducir los plazos de responsabilidad de la LOE?
La responsabilidad que establece la LOE frente a propietarios y terceros adquirentes es la que fija la propia ley. Lo que el contrato sí puede regular son las relaciones entre las partes que lo firman. En caso de duda sobre una cláusula concreta, lo prudente es pedir asesoramiento jurídico.
¿A quién debe reclamar un comprador por un defecto en su vivienda?
El comprador puede dirigirse al promotor, que responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes por los daños materiales debidos a vicios o defectos de construcción. Además puede tener acciones derivadas de su contrato de compraventa. Comunicar el defecto por escrito y con fotos ayuda a acreditar cuándo apareció.
Fuentes
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado) — Boletín Oficial del Estado (BOE)