El acta de recepción de obra es el documento en el que el constructor entrega la obra terminada al promotor y este la acepta, con reservas o sin ellas. La LOE exige que la firmen al menos promotor y constructor y fija su contenido mínimo. Su fecha es importante porque desde ella empiezan a contar los plazos de responsabilidad y garantía.
Qué es la recepción de la obra según la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) define la recepción como el acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, la entrega al promotor y este la acepta. Es un acto entre esas dos partes: el promotor es quien decide, impulsa y financia la obra, y el constructor quien se compromete a ejecutarla.
La recepción puede abarcar la obra completa o fases completas y terminadas, cuando así lo acuerden las partes. Esto permite, por ejemplo, recibir un bloque de viviendas mientras se terminan los garajes comunes, siempre que esa fase esté efectivamente acabada.
No debe confundirse con la entrega de cada vivienda a su comprador. La recepción cierra la relación de ejecución entre promotor y constructor; la entrega al comprador forma parte de la compraventa entre promotor y adquirente, y es posterior.
Quién firma el acta de recepción y qué debe contener
La ley pide que la recepción conste en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor. Es habitual que asista también la dirección facultativa, formada por el director de obra y el director de ejecución, aunque el acta es un documento de las dos partes del contrato. Según la LOE, el acta debe recoger:
- Las partes que intervienen.
- La fecha del certificado final de obra, el documento en el que la dirección facultativa declara que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto, de la totalidad o de la fase recibida.
- El coste final de la ejecución material, es decir, el importe de lo construido sin gastos generales, beneficio ni impuestos.
- La declaración de recepción con o sin reservas, describiendo estas de manera objetiva y con el plazo para subsanar los defectos.
- Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Recepción sin reservas, con reservas o rechazo
El promotor tiene tres respuestas posibles ante la obra terminada. Una reserva es un defecto o pendiente que el promotor hace constar en el acta al recibir la obra; no impide la recepción, pero obliga al constructor a corregirlo en el plazo fijado. El rechazo, en cambio, significa que el promotor no acepta la obra porque considera que no está terminada o que no se ajusta a lo contratado.
Cuando las reservas se subsanan, la LOE prevé que se haga constar en un acta aparte, firmada por quienes firmaron la recepción. Ese segundo documento importa porque los plazos de responsabilidad cuentan desde la recepción sin reservas o desde la subsanación de estas.
| Situación | Qué se hace constar | Qué ocurre después |
|---|---|---|
| Recepción sin reservas | La declaración de que la obra se recibe tal como está. | La obra pasa al promotor y empiezan a contar los plazos de responsabilidad y garantía. |
| Recepción con reservas | Cada defecto descrito de forma objetiva y el plazo para subsanarlo. | El constructor corrige los defectos y la subsanación se recoge en un acta aparte firmada por los mismos. |
| Rechazo de la recepción | El motivo del rechazo, por escrito, y un nuevo plazo para efectuar la recepción. | La obra no se recibe y el constructor debe terminarla o adecuarla antes de la nueva fecha. |
| Recepción tácita | No hay acta: el promotor no formula reservas ni rechazo por escrito en el plazo legal. | La ley entiende producida la recepción y los plazos empiezan a contar. |
Plazos: cuándo debe hacerse la recepción
Salvo pacto expreso en contrario, la LOE establece que la recepción tenga lugar dentro de los treinta días siguientes a la terminación de la obra, acreditada en el certificado final de obra. Ese plazo se cuenta desde que el constructor lo notifica por escrito al promotor.
Si pasan esos treinta días y el promotor no ha manifestado reservas ni un rechazo motivado por escrito, la recepción se entiende tácitamente producida. Para el constructor, notificar por escrito la terminación es lo que pone en marcha este mecanismo; para el promotor, dejar pasar el plazo sin responder tiene el mismo efecto que firmar.
Como el contrato puede pactar otra cosa, conviene revisar qué dice sobre la forma de convocar la recepción, quién asiste y cómo se comunican las reservas.
Efectos del acta sobre las garantías y en la obra pública
La fecha del acta, o la de la recepción tácita, es el punto de partida del cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía de la LOE. Si hubo reservas, la LOE cuenta los plazos de responsabilidad desde la fecha en que se subsanan, aunque para el cómputo general remite a la fecha del acta, así que conviene conservar las dos fechas. Por eso conviene que el acta de subsanación lleve una fecha clara y la firma de las mismas partes.
Al acta se adjunta el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de ejecución. Más adelante, el acta de recepción forma parte de la documentación de la obra ejecutada que integra el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales.
En la obra pública la recepción sigue la normativa de contratación: concurren un facultativo designado por la Administración, el director de la obra y el contratista. Si la obra está en buen estado se da por recibida y empieza el plazo de garantía del contrato; si no, el acta recoge los defectos y el director fija un plazo para corregirlos.
Cómo preparar la recepción para que el acta sea útil
Un acta con reservas vagas genera discusiones en la fase de garantía. Algunas prácticas ayudan a que el documento sirva de verdad:
- Confirmar que el certificado final de obra está firmado y que su fecha coincide con la que figurará en el acta.
- Hacer una visita conjunta previa entre promotor, constructor y dirección facultativa para acordar qué se considera terminado.
- Describir cada reserva con ubicación, defecto concreto y criterio de corrección, acompañada de fotos.
- Fijar un plazo de subsanación realista para cada reserva o grupo de reservas.
- Anotar las garantías que se exigen al constructor, si el contrato las prevé.
- Programar la visita de comprobación de las reservas y firmar el acta de subsanación en cuanto estén corregidas.
Ejemplo práctico (ilustrativo)
Una promotora recibe un edificio de oficinas de cuatro plantas. La constructora notifica por escrito la terminación el mismo día en que la dirección facultativa firma el certificado final de obra.
En la visita de recepción, la promotora detecta que la cubierta transitable tiene dos sumideros mal sellados y que falta la señalización de una salida de emergencia. Se firma el acta con esas dos reservas descritas con foto y ubicación, y un plazo de dos semanas para corregirlas.
Cumplido el plazo, las partes comprueban las correcciones y firman un acta de subsanación. La promotora archiva las dos actas juntas, porque la fecha de la segunda es la que tomará como referencia para los plazos de responsabilidad.
Lista de comprobación del acta de recepción
- Notificación escrita de terminación enviada por el constructor.
- Certificado final de obra firmado por el director de obra y el director de ejecución.
- Partes identificadas y firma, al menos, de promotor y constructor.
- Coste final de la ejecución material indicado.
- Declaración expresa de recepción con o sin reservas.
- Reservas objetivas, con ubicación, foto y plazo de subsanación.
- Garantías exigidas al constructor, si las hay.
- Acta de subsanación firmada y archivada junto a la de recepción.
Preguntas frecuentes
¿Tiene que firmar el acta de recepción la dirección facultativa?
La LOE exige la firma de promotor y constructor como mínimo. La dirección facultativa no figura como firmante obligatoria del acta, pero su certificado final de obra se adjunta a ella y es frecuente que asista a la recepción. Algunos contratos piden también su firma, así que conviene revisarlo.
¿Se puede recibir solo una parte de la obra?
Sí, si las partes lo acuerdan y se trata de fases completas y terminadas. Cada fase recibida necesita su certificado final y su acta. Lo que no encaja en la LOE es recibir partes inacabadas como si fueran una fase completa.
¿Qué pasa si el promotor no contesta tras la notificación de terminación?
Salvo que el contrato diga otra cosa, si pasan treinta días desde la notificación escrita sin que el promotor formule reservas o un rechazo motivado por escrito, la recepción se entiende producida de forma tácita y empiezan a contar los plazos de responsabilidad y garantía.
¿El acta de recepción sustituye a la entrega de llaves al comprador?
No. La recepción es un acto entre promotor y constructor. La entrega de cada vivienda o local al comprador se rige por el contrato de compraventa y suele ir acompañada de su propia revisión y de la documentación que el promotor debe facilitar al adquirente.
Fuentes
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado) — Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (texto consolidado) — Boletín Oficial del Estado (BOE)