La dirección facultativa es el equipo técnico que dirige y controla la ejecución de una obra para que se construya conforme al proyecto, la licencia y el contrato. En edificación, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) sitúa en ella al director de obra y al director de ejecución de obra, que visitan la obra, dan instrucciones a la constructora y firman el certificado final.
Quién forma la dirección facultativa en edificación
La LOE describe al director de obra y al director de ejecución de obra como agentes que forman parte de la dirección facultativa. No es una empresa ni un cargo único, sino el conjunto de técnicos que dirigen y controlan la obra sin depender de la constructora. Habitualmente es la promotora quien los contrata.
En edificios de uso residencial, la ley fija la titulación habilitante: arquitecto para el director de obra y arquitecto técnico, la profesión tradicionalmente conocida como aparejador, para el director de ejecución. La ley exige las mismas titulaciones en los usos administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural. En otros usos, como el industrial, admite otras titulaciones, entre ellas las de ingeniero e ingeniero técnico, según las competencias de cada profesión.
En obra civil la organización puede ser distinta; esta guía se centra en la edificación residencial.
Qué hace el director de obra y qué hace el director de ejecución
El director de obra dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Verifica el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno, resuelve las contingencias que surgen en obra y, a petición de la promotora o con su conformidad, elabora las modificaciones del proyecto.
El director de ejecución de obra (DEO) dirige la ejecución material y controla, en calidad y en cantidad, lo que se construye. Verifica la recepción de los productos de construcción y ordena los ensayos y pruebas necesarios, comprueba replanteos, materiales y la correcta ejecución de cada unidad de obra, y elabora las certificaciones parciales y la liquidación final, que el director de obra conforma.
Los dos firman el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, y consignan sus instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias. El DEO trabaja de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
Figuras, funciones y documentos: tabla resumen
La tabla reúne las figuras que más se relacionan con la dirección facultativa en un edificio de viviendas. La titulación indicada es la que la LOE prevé para uso residencial; en otros usos puede ser distinta.
| Figura | Función principal | Titulación habitual (edificación residencial) | Documentos con los que trabaja |
|---|---|---|---|
| Director de obra | Dirige el desarrollo de la obra conforme al proyecto y resuelve las contingencias | Arquitecto | Proyecto y modificaciones, acta de replanteo, Libro de Órdenes y Asistencias, certificado final de obra, documentación de la obra ejecutada |
| Director de ejecución de obra (DEO) | Dirige la ejecución material y controla la calidad y la cantidad de lo construido | Arquitecto técnico (aparejador) | Plan de control de calidad, resultados de ensayos, Libro de Órdenes y Asistencias, certificaciones, certificado final de obra |
| Coordinador de seguridad y salud durante la ejecución | Coordina la prevención de riesgos entre las empresas que intervienen en la obra | Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según competencias | Plan de seguridad y salud de la constructora, libro de incidencias |
| Jefe de obra (constructora) | Representa técnicamente a la constructora y organiza la ejecución | Titulación o experiencia adecuadas a la obra, según la LOE | Planos vigentes, planificación, partes de obra, instrucciones de la dirección facultativa |
| Promotora | Decide, impulsa y financia la obra | No aplica: no es una figura técnica | Contrato, licencia, proyecto, certificado final de obra, documentación de la obra ejecutada |
Relación con la promotora, la constructora y el coordinador de seguridad y salud
Con la promotora, la relación es de encargo. Ella decide sobre los cambios que afectan al coste, al plazo o al programa; la dirección facultativa le informa del avance, le propone soluciones y, al terminar, le entrega la documentación de la obra ejecutada.
Con la constructora, la relación es de dirección y control, no de dependencia. Las instrucciones se dirigen normalmente al jefe de obra, que representa técnicamente a la constructora en la obra y las traslada a encargados y subcontratas. La constructora ejecuta y responde de su trabajo; la dirección facultativa comprueba que lo ejecutado se ajusta al proyecto.
El coordinador de seguridad y salud es el punto que más dudas genera. Al describir la dirección facultativa, la LOE nombra al director de obra y al DEO, mientras que la normativa de seguridad y salud en las obras de construcción describe al coordinador durante la ejecución como un técnico integrado en ella. Por eso unos profesionales lo consideran parte de la dirección facultativa y otros, una figura con funciones propias. Además, cuando no es necesario designar coordinador, esa normativa atribuye algunas de sus funciones a la dirección facultativa. Lo práctico es dejar claro en cada obra quién asume cada función.
Visitas, instrucciones y documentación
El trabajo diario de la dirección facultativa gira en torno a las visitas de obra. Su frecuencia se acuerda según el contrato, la fase y la complejidad de la obra, y suele intensificarse en momentos críticos como la cimentación, la estructura o el cierre de instalaciones antes de los falsos techos. Una visita completa suele seguir este ciclo:
- Preparar la visita: revisar los puntos abiertos, la planificación de la constructora y la revisión vigente de los planos.
- Recorrer los tajos con el jefe de obra y comprobar lo ejecutado frente al proyecto.
- Dar las instrucciones que procedan y consignarlas en el Libro de Órdenes y Asistencias cuando corresponda.
- Redactar el acta o informe de visita con las observaciones, los responsables y los plazos.
- Comprobar en la visita siguiente que las instrucciones se han cumplido.
Cuándo hace falta una dirección facultativa
La LOE establece que requieren proyecto las obras de edificación de nueva construcción, salvo algunas construcciones sencillas de una sola planta sin uso residencial ni público, las intervenciones en edificios existentes que alteran su configuración arquitectónica, entre ellas las que cambian de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el sistema estructural, o los usos característicos del edificio, y determinadas obras en edificios protegidos. En ese tipo de obras lo habitual es contar con director de obra y director de ejecución de obra.
En reformas que no alteran la configuración arquitectónica ni el uso del edificio, los requisitos dependen del tipo de obra y del ayuntamiento. Esta guía es divulgativa y no sustituye al asesoramiento profesional: para una obra concreta, consulta al ayuntamiento y, para dudas sobre funciones y competencias, al colegio profesional correspondiente.
Ejemplo práctico (ilustrativo)
Un edificio de viviendas en obra, en fase de cimentación. Al excavar uno de los pozos, la constructora encuentra un terreno distinto del que describe el estudio geotécnico. El jefe de obra lo comunica a la dirección facultativa y detiene ese tajo a la espera de instrucciones.
El director de obra visita la obra, valora la situación y decide ajustar la cimentación en esa zona. Consigna la instrucción en el Libro de Órdenes y Asistencias y, como el cambio afecta al proyecto, lo traslada a la promotora, que da su conformidad. El director de ejecución de obra comprueba el nuevo replanteo, revisa las armaduras antes de hormigonar y ordena los ensayos previstos para el hormigón.
Mientras tanto, el coordinador de seguridad y salud revisa con el jefe de obra las protecciones de la excavación ampliada. Cada figura actúa en su ámbito, y el acta de la visita deja constancia de qué se decidió, quién lo decidió y qué queda pendiente de comprobar.
Qué dejar claro al empezar una obra con dirección facultativa
- Quién es el director de obra y quién el director de ejecución, y cómo se les localiza entre visitas.
- Quién es el coordinador de seguridad y salud y cómo se coordina con la dirección facultativa.
- Dónde se guarda en obra el Libro de Órdenes y Asistencias y quién firma el enterado por la constructora.
- Cuál es la revisión vigente del proyecto y de los planos.
- Con qué frecuencia y en qué fases se harán las visitas.
- Qué controles y ensayos prevé el plan de control de calidad.
- Qué documentación de la obra ejecutada habrá que preparar al final, incluidos los planos as-built, que reflejan cómo se ha construido realmente.
Preguntas frecuentes
¿Quién contrata a la dirección facultativa?
Habitualmente la promotora, que es quien encarga el proyecto y la dirección de la obra. Los técnicos de la dirección facultativa no dependen de la constructora, aunque trabajen en estrecha relación con ella: su función es dirigir y controlar la ejecución para que lo construido se ajuste al proyecto. Según el tipo de contrato, el reparto puede organizarse de otra forma, por lo que conviene revisar qué establece el contrato de cada obra.
¿Es lo mismo el jefe de obra que el director de ejecución de obra?
No. El jefe de obra pertenece a la constructora, la representa técnicamente en la obra y organiza la ejecución: personal, subcontratas, materiales y plazos. El director de ejecución de obra forma parte de la dirección facultativa y controla esa ejecución desde fuera, comprobando materiales, replanteos y unidades de obra. Ambos pueden ser arquitectos técnicos, pero sus funciones y responsabilidades son distintas.
¿Qué firma la dirección facultativa al terminar la obra?
El director de obra y el director de ejecución de obra firman el certificado final de obra. Además, el director de obra elabora y firma la documentación de la obra ejecutada para entregarla a la promotora, y el director de ejecución colabora aportando los resultados del control realizado. Esa documentación se integra en el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales.
¿Cada cuánto tiempo visita la obra la dirección facultativa?
No hay una frecuencia única. Se acuerda según el contrato, la fase y la complejidad de la obra, y las visitas suelen concentrarse cuando hay que comprobar algo antes de que quede oculto, como armaduras o instalaciones empotradas. Conviene que el jefe de obra avise con antelación de esos momentos para que la dirección pueda revisarlos a tiempo.
Fuentes
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado) — Boletín Oficial del Estado (BOE)